はじめに 賃貸 vs 持ち家 永遠の論争
必ず一生使い続ける住居。
これを賃貸で過ごすか、持ち家を買うか、多くの人が悩み、答えのない論争を繰り広げています。
私は賃貸に住んでいて、家を買う予定はないのですが、今回このテーマに関して参考になるYouTubeを見つけたのでご紹介します。
Ben Felix という方の Renting vs. Buying a Home: The 5% Rule という動画です。
翻訳して、かいつまんで説明します。
ローン返済額と家賃を比べてはいけない
まずよく言われることですが、賃貸と持ち家をローン返済額と家賃で比較してはいけません。
この場合ほとんどのケースで、持ち家が有利になります。
「月々の支払いが安くなって、さらにローンを払い終えたら自宅という資産が残りますよ」
住宅営業の人がよく使うロジックですね。
・固定資産税を考慮していないことが多い
・自宅はリフォームが必要
・一方住宅ローン減税、すまい給付金といった税制優遇がある
などが挙げられます。
回収できないコストで比較する
動画主は比較対象として、回収できないコスト (unrecoverable costs) で考えろと言っています。
賃貸の場合は家賃です。これはわかりやすいですね。
さて持ち家の回収不能なコストは何でしょうか。動画によると、
・メンテナンスコスト
・資本コスト
を挙げています。順番に見ていきます。
税金、メンテナンスコスト
住宅の税金 (年間) は概ね資産価値の 1％だそうです。
メンテナンスコストは税金より把握は困難ですが、こちらも住宅価格の 1％程度が平均と言われています。
資本コスト
これは住宅ローンと機会損失に大別されます。
動画では住宅ローンを 3％と計算されています。
機会損失というのは、住宅に使ったお金を株などに投資していたら、どれだけリターンが生まれたのかという考えです。
ここでは住宅の期待リターンを年利 3％、全世界株式のリターンを 6.9%としています。
控えめに見て (持ち家に有利な方へ考えて)、株式のリターンを 6％とします。
すると機会損失は 6 − 3 ＝ 3％と計算できます。
ちょうど住宅ローン金利と同じ数字になりました。
なので、住宅の頭金がいくらであろうと、この資本コストは3％であると考えられます。
5％ルールをどのように考えるか
以上より、回収不能コストで比較すると、
持ち家：住宅費用の5％ (年額)
であることがわかりました。
このルールに当てはめると、4000万円の物件は、4000 × 5% ÷ 12 = 16.7万円の家賃と等価であると言えます。
これより安い値段で借りられるなら賃貸が有利、そうでないなら持ち家が有利となります。
これはものすごく単純化した考え方で、ローン金利、税制の違い、機会損失の考え方、持ち家の満足感など、考慮すべき点は多々あります。
しかしこういう考えを一つ持っているだけで、多くの誤解 (ローン返済額と家賃を比べるなど) からは解放されるでしょう。
ちなみに動画の方は持ち家だそうです。
まとめ
・回収不能コストで比較すべき
・持ち家のコストは年5％と推定できる
・4000万円の住宅ならば家賃16.7万円に相当する
私は賃貸暮らしを続ける予定です🏠
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