はじめに 置いていかれるREIT
2024年に入ってから、株式は変わらず上昇基調です。
日経平均はバブル最高値を更新し、一時4万円を超えるところまで来ました。
執筆時点（2024/03/17）では、S&P500も史上最高値を更新し続けています。
その他ゴールドも高値を更新し、ビットコインも最高値を更新しています。
こんな相場環境で、ぶっちぎり負け組のアセットがあります。
それが今回のテーマ、REIT（不動産上場投資信託）です。
今回はREITの最近の値動き、下落の原因を簡単に解説し、私は買うのか、またその理由を書いていきたいと思います。
REITの値動き
まずはJ-REIT（1343）とTOPIX（1306）の2年チャートをお示しします。
TradingViewで作成 配当再投資なし
大きく差がついています。
特に2023年に入ってからが顕著で、REIT投資家はこの1年地獄をみたことでしょう。
REITが出遅れているのは日本だけではありません。
米国REITも日本ほどではないものの、停滞の傾向は変わりません。
米国REIT ETF（IYR）とS&P500 ETF（VOO）の2年チャート 米ドル建て
REIT下落の理由
REITが下落している理由は様々言われています。
例えば米国は金利が高止まりしており、借金をして不動産を買うビジネスモデルだと利益が出にくくなってしまいます。
日本もまもなくマイナス金利を解除すると言われており、不動産市況には不利な状態が予想されています。
また高金利（＝債券の下落）により損失を出した銀行が、損失を相殺するためにREITを売却していると言われています。
決算に合わせて、3月中旬まで売りが続くと見られています。
私は無知だったせいでREITを多く持ちすぎており、大きく利益を取り損ねてしまいました。
ファンダメンタルズ的には非常に割安
業績が悪化し、分配金が大きく下落しているわけではなく、単に不動産から株式への資金移動によるものだと説明されています。
2024年2月末の時点では、東証REIT指数の分配利回りは4.67%にまで達しています。
もし地銀の売りが3月中旬で一服するなら、今が絶好の買い場に思えます。
個別銘柄の分析をしても良いし、J-REITそのまま買うのも良いでしょう。
J-REITは58銘柄に分散されています。
正直かなり魅力的に思えましたが、私は見送ることにしました。
その理由を以下に列挙します。
この考えは全ての投資（トレード）に当てはまるものなので、参考になるかと思います。
それでもREITを買わない理由
損切りをすべきか、そのタイミングがわからない
割安だと思って株やREITに投資する場合、値下がりした時の行動が非常に難しくなります。
ファンダメンタルズ的には、下がったら余計に割安になるので、買い増しはしても損切りの理由にはなりません。
しかし損切りをしないトレードはいつか破滅します。
ただ今回は割安なものを比較的短期のキャピタルゲイン狙いするので、トレードになります。
REITを長期保有するのは何も悪い戦略ではないですが、それならば時価総額加重平均を超えて投資する、他に別な理由がなければいけません。
利確のタイミングがわからない
仮に買ってからJ-REITが上昇したとしましょう。
その場合、いつ利確をするべきか。
1割くらい戻ればこの1年の高値付近まで行くので、その辺りでしょうか。
でもそれだとうまくいっても1割しか取れません。
かといってもっと上を狙う見通しも、私には立ちません。
投資の時間軸がわからない
値上がりするまでにどのくらい待てば良いのでしょうか。
1ヶ月？ 3ヶ月？ 1年？
待っている間に株がもっと値上がりしてしまうかも。
いくら投入すれば良いかわからない
実際に投資するとなったら、資産の何％を入れて良いのでしょうか。
10%つぎ込んで、1割値上がりしても、総資産の1%しか増えません。
かといって、20%も30%も投入する勇気はとても持てませんし、危険すぎると思います。
結局、アクティブ投資は儲からない
上記の全てにはっきりとした答え、その理由がないとトレードしてはいけません。
私は１つも答えが出せませんでした。
そもそもインデックス長期投資をしているのは、アクティブ投資より優れているからのはずです。
このような誘惑に負けて、軽い気持ちでトレードをすると痛い目を見ます。
かつて私は、ゴールドプラチナの先物投資でボロ負けしたことがあります。
今回は久しぶりにトレードをしたくなったけど、よく考えたらアクティブ投資なんてできる器じゃないと再認識したお話でした。
まとめ
・高金利、地銀の売りが原因か
・魅力的だが私は買わない
・損切り、利確の基準、投入金額がわからないから
・私はアクティブ投資はしない
全世界株や米国株ファンドを買っていれば、REITは追加投資不要です。
国内高配当株投資をしている人は、今はJ-REITを買うのはかなりアリだと思います。
参考になれば。
コメント